北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)京01民终5223号

上诉人(原审被告)：XX地产北京物业有限公司，住所地北京市海淀区翠微小区南里八号楼。

法定代表人：张东辉，总经理。

委托诉讼代理人：胡霞，女，1962年6月16日出生，汉族，XX地产北京物业有限公司商法部经理，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：刘新兵，北京市时代九和律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京XX停车场管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡红军营东路9号院2号楼北京紫葵宾馆218号。

法定代表人：朱增敏，总经理。

委托诉讼代理人：黄长勇，北京元都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贲琳，北京元都律师事务所实习律师。

上诉人XX地产北京物业有限公司（以下简称中交地产公司,原名称为中房集团北京物业公司）因与被上诉人北京XX停车场管理服务有限公司（以下简称冠安公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第17395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。上诉人中交地产公司的委托诉讼代理人胡霞、刘新兵，被上诉人冠安公司的委托诉讼代理人黄长勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中交地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回冠安公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由冠安公司承担。事实和理由：一、冠安公司要求中交地产公司赔偿损失，已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。1、诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起开始计算。冠安公司在起诉状中陈述，在合同履行中，冠安公司两次依约进场，均被责令退场。2013年3月19日，中交地产公司约谈冠安公司，要求冠安公司无条件终止合同，双方洽谈未果。中交地产公司拒绝向冠安公司提供合同约定的经营场所，导致冠安公司至今无法入场经营，给冠安公司造成巨大的经济损失。冠安公司在中交地产公司责令其退场或者拒绝提供经营场地时应该知道其权利被侵害了，退一步，冠安公司最晚于中交地产公司当面要求其无条件终止合同之时，即2013年3月19日起，知道其权利被侵害。冠安公司知道权利被侵害后，有以下三项请求权：一是要求确认合同解除无效，二是要求中交地产公司继续履行合同，三是要求中交地产公司赔偿损失。上述三项请求权均适用2年诉讼时效规定，起算时间均从2013年3月19日开始计算。因冠安公司在2年内未行使上述请求权，上述请求权均超过诉讼时效。2、中交地产公司单方解除合同的理由是合同无法履行，中交地产公司已经明确通知了冠安公司解除合同，冠安公司认可合同终止，只是对赔偿损失数额有异议。故本案争议焦点是冠安公司请求赔偿损失的诉讼时效如何计算，一审法院未对此认定。3、中交地产公司提交的录音证据能够证明，中交地产公司提出解除合同，冠安公司也知晓，并提出赔偿要求，冠安公司起诉状亦对此过程认可，一审法院认定中交地产公司没有明确提出解除合同，属于认定错误。二、合同无法履行是案外原因引起的，中交地产公司既没有违约行为，也没有任何过错。1、北京金地停车场建设管理有限公司（以下简称金地公司）与中交地产公司之间的合同早已到期，中交地产公司早已起诉金地公司要求其腾退停车场，中交地产公司胜诉后，申请执行，但是仍不能清退金地公司。2、金地公司向中交地产公司支付承包金并不表示中交地产公司同意其占用停车场，中交地产公司并没有与金地公司签订停车场承包协议。3、中交地产公司申请撤销对金地公司的执行，是因为执行案件长时间没有进展，中交地产公司对此没有过错。4、中交地产公司应当履行的所有义务都已经履行完毕，包括提供文件配合冠安公司办理《北京市机动车停车场收费标准核准表》，申请法院强制执行金地公司腾退停车场。5、冠安公司不能进入停车场经营管理，但从没有向中交地产公司提出异议，冠安公司也没有按照约定向中交地产公司支付承包金，这说明双方默认合同终止履行。三、退一步讲，即使认定中交地产公司违约，一审法院认定赔偿数额有误。1、一审法院计算可得收益是以收入减去人力成本，再减去承包金，但是漏算了5.6％的营业税（按照一审判决认定的年收入818800元计算，每年营业税为45852元），扣除营业税，每年可得收益只有32948元。2、一审判决计算可得收益的期限是从2011年1月1日计算到2015年5月8日，但是，中交地产公司直到2013年3月份才申请撤销执行。即使要认定中交地产公司违约，那也只能从中交地产公司撤销执行之日开始计算违约期限，此前的期限应当扣除。

冠安公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、冠安公司在合同履行期内，要求解除合同，并未超过诉讼时效，2013年3月19日冠安公司与中交地产公司仅是沟通磋商，并未形成结论。二、根据合同相对性，中交地产公司是合同的权利义务人，合同的履行情况和后果由中交地产公司承担，因案外第三人的原因导致合同不能履行亦应由中交地产公司承担责任，中交地产公司可以向第三人追偿。三、关于赔偿数额，中交地产公司与冠安公司在合同中约定了赔偿条款，一审法院的判决符合预期利益赔偿标准。

冠安公司向一审法院起诉请求：1.解除冠安公司与中交地产公司于2010年12月28日签订的《停车场委托经营管理合同》；2.中交地产公司赔偿冠安公司经济损失1538385元。

一审法院认定事实：2008年6月30日，中房集团北京物业公司（以下简称中房公司）（甲方）与冠安公司（乙方）签订《停车场委托经营管理合同》，经双方友好协议，甲方将翠微南里、东里、中里、北里小区停车场及小区公共秩序委托给乙方进行经营管理。双方达成如下条款：甲方具有该停车场的合法产权或合法经营管理权，并有权将该停车场委托给乙方经营管理。该停车场位于北京市海淀区翠微南里、东里、中里北里小区，其中地面停车位（以政府相关部门审批备案数为准）。本合同有效期限为三年，自2008年7月1日起至2011年6月30日止。双方确认的委托方式为承包经营。该合同尾部“甲方”处有“中房公司”字样的印章，“乙方”处有“冠安公司合同专用章”字样的印章。

2010年9月8日，该院作出（2010）海民初字第11071号民事判决书，经审理查明：2005年6月29日，中房公司（甲方）与金地公司（乙方）签订停车场委托经营管理公司，约定：甲方将翠微北里、中里、东里停车场委托给乙方进行经营管理，有效期自2005年6月30日起至2007年3月31日止，乙方每年上缴甲方管理费7万元，不足一年按每月5833元计算，在本合同到期前3个月，甲方或乙方如有意续约，应以书面形式向对方发出通知，除非甲方收回该停车场自行经营、管理、否则在同等条件下，甲方应优先与乙方续约。上述合同到期后，双方于2008年1月3日又签订一份停车场委托经营管理合同，约定：甲方将翠微南里、东里、中里、北里小区停车场委托给乙方进行经营管理，合同有效期自2007年4月1日起至2008年3月31日止，乙方支付甲方承包费7万元，不足一年按每月5833元计算，在本合同到期前3个月，甲方或乙方如有意续约，应以书面形式向对方发出通知，除非甲方收回停车场自行经营、管理，否则在同等条件下，甲方应当优先与乙方续约。合同履行期满后，金地公司于2008年12月23日向中房公司交纳2008年4月至2009年3月的承包费7万元，金地公司继续负责停车场的经营管理。2009年10月15日，金地公司又向中房公司交纳了2009年4月至2010年3月的承包费7万元。另查，翠微南里、东里、中里、北里小区停车场至今仍然由金地公司在进行经营管理，中房公司称2010年3月31日后曾找过金地公司要求其腾退停车场，金地公司称中房公司没有要求其腾退停车场，只是提出承包费涨价。金地公司同意在中房公司给其补偿存车费损失后依法腾退停车场。该院判决：金地公司于判决书生效之日起十日内将北京市海淀区翠微小区南里、东里、中里及北里停车场的经营管理权交还中房公司，同时腾退其在该停车场管理区域内的一切自有人员、物品；金地公司给付中房公司承包费（从2010年4月1日起按每月5833元计算至实际交还腾退之日止），于判决书生效之日起十日内付清；驳回金地公司的诉讼请求。金地公司不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2010年12月6日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民终字第19291号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。对此，中交地产公司称二审判决后，其即申请执行，自2011年初开始执行，2年的时间都没有执行成功，后其主动申请撤销执行。

2010年12月28日，中房公司（甲方）与冠安公司（乙方）签订《停车场委托经营管理合同》，经双方友好协议，甲方将翠微南里、东里、中里、北里小区停车场及小区公共秩序委托给乙方进行经营管理。双方达成如下条款：甲方具有该停车场的合法产权或合法经营管理权，并有权将该停车场委托给乙方经营管理。该停车场位于北京市海淀区翠微南里、东里、中里北里小区，其中地面停车位（以政府相关部门审批备案数为准）。本合同有效期限为五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止。双方确认的委托方式为承包经营。乙方支付甲方承包费：每年8万元，每半年各付4万元。甲方在本合同执行期间，不应单方面与第三方签定与本停车场经营、管理相关的任何合同或协议。甲方应提供停车场具备收费停车场运营的基本条件，以现状为基础：停车设施、设备、交通标识、标牌齐备、完好；消防设施齐备、完好，符合消防安全之规定。乙方有按合同约定对该停车场进行经营管理的权利。乙方有权按照北京市物价局京价（收）字[2002]194号《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》规定收费。乙方应根据甲方要求并经双方约定的时限向该停车场派驻管理人员。乙方负责兼管本小区内，楼外、门岗、道口、停车场的治安，严格执行《国务院第421号》令《企事业单位内部治安保卫条例》及甲方《小区治安管理规定》中有关保安服务工作的有关规定。实行24小时全天候巡逻值班制度，根据小区实际情况设置定岗、流动岗，严格出入查证，随时监控治安状况，发现治安隐患及时制止和排除，必要时迅速报警。看护小区共用部分和共用设施设备。甲方免费提供乙方人员的住宿。本合同一经签定，双方应忠实履行合同条款。遇重大问题，双方应以维护共同利益为准则，及时协商解决。除遇有单方违约和不可抗力外，不得随意解除或终止合同。若任何一方不具有必须之原因而单方面终止合同，应对因此而给另一方造成的经济损失进行赔偿，其赔偿额度视损失程度而定。本合同所指“不可抗力”系不能预见、不能克服的客观事件，包括自然灾害、政府征地、占用、改造等或国家及北京市政策变化因素导致本合同不能继续履行，双方互不承担赔偿责任。但政府征用、拆迁本停车场而产生经济性补偿，甲方应就因本停车场经营管理之需要由乙方出资购置的设施设备成本价款及本合同履行未完结期间的可得利益损失做出赔偿，以弥补乙方经营损失。自本合同签订生效之日起，原2008年7月1日签订的《停车场委托经营管理合同》同时废止。该合同尾部“甲方”处有“中房公司”字样的印章，“乙方”处有“冠安公司合同专用章”字样的印章。对此，中交地产公司与冠安公司均称上述2008年7月1日签订的《停车场委托经营管理合同》即为双方于2008年6月30日签订的《停车场委托经营管理合同》。中交地产公司称上述合同不能履行不是由其造成的，而是由于金地公司的原因造成的，金地公司不撤场，并且阻止冠安公司进入；在上述合同期限内，金地公司收取上述合同约定的停车场的停车费用，但其与金地公司没有签订合同；在上述合同签订前至今，金地公司一直负责经营上述合同约定的停车场；自2011年至今，金地公司每年向其交纳承包费8万元；在上述合同期限内，冠安公司没有进驻上述合同约定的停车场，在2011年，冠安公司试图进驻，但是没有成功。冠安公司称其解除上述合同的理由为中交地产公司没有向其交付上述合同约定的停车场，导致其无法进场经营，构成违约，同时中交地产公司撤销了对金地公司的强制执行，并允许金地公司经营，使得上述合同目的无法实现。

2012年4月22日，中房公司向永定路税务所出具一份《证明函》，其部分内容载明：“我公司虽然与冠安公司签订了翠微居住区《停车场委托经营管理合同》，但因前家停车场公司强占经营不撤离，冠安公司曾两次进驻该停车场，终因其阻挠而无法正常经营”。

2014年7月14日，中房公司变更名称为中交地产公司。一审诉讼中，冠安公司提交了两张《北京市机动车停车场收费标准核准表》、两张《北京市机动车停车场收费标准核准表（附表）》，上述四张表均加盖有“海淀区发改委价格管理专用章”字样印章，核准日期均为2010年1月5日。其中，上述两张核准表分别载明：停车场地址为北京市海淀区翠微小区中、东、北里，车位数（地面）205个；北京市海淀区翠微小区南里，车位数（地面）120个。核准意见的部分内容均载明：地面昼夜临时停车：小型车每两小时1元；按年租车位：小型车每年1600元。上述两张核准表（附表）分别载明：停车场地址为北京市海淀区翠微小区中、东、北里，车位数（地面）205个；北京市海淀区翠微小区南里，车位数（地面）120个。对此，冠安公司称上述四张表均系其申请后由海淀区发改委出具的；办理时其出具的是冠安公司与中交地产公司于2008年6月30日签订的《停车场委托经营管理合同》；海淀区发改委批准后，其即有权收取停车费，且没有期限的限制，上述四张表不需要每年备案。中交地产公司称据其了解，冠安公司每年都应到海淀区发改委进行备案，上述四张表没有注明期限。

一审诉讼中，冠安公司提交了三张《冠安公司内部招聘人员登记表》，用以证明为了履行合同，冠安公司进行了招聘，花费招聘费用11000元。对此，中交地产公司称不认可该登记表的真实性，与本案没有关联性，不认可证明目的。

一审诉讼中，冠安公司提交了四张收据，用以证明为了履行合同，其购买了相应的设备、设施、床铺、被褥、服装等，共花费26760元。对此，中交地产公司称不认可该收据的真实性、与本案没有关联性，不认可证明目的。

一审诉讼中，冠安公司提交了三段录音及录音书面整理材料。对此，中交地产公司称其认可录音的真实性，录音中对话的时间为2013年3月19日，但该录音不完整，录音分为三段并非连续，录音内容与录音书面整理材料不一致。针对该录音内容，中交地产公司提交了一份录音书面整理材料，对此，冠安公司认可该材料的真实性，系其提交录音的整理内容。同时，中交地产公司称依据该录音内容，可以确认其已经通知冠安公司解除双方之间2010年12月28日的《停车场委托经营管理合同》，上述录音中双方进行谈话的主旨为解除合同；其要求解除合同的理由是上述合同无法继续履行，因为上家停车场管理公司即金地公司没有撤场，而且上述合同系委托合同，其作为委托人有权解除委托合同，自其通知冠安公司之日即2013年3月19日，上述合同解除。

一审诉讼中，冠安公司称其赔偿经济损失1538385元，包括招聘费用11000元、设施设备费用1万元、床铺费用3360元、被褥费用4400元、服装费用9000元、2011年至2015年，每年的利润损失300125元。其中，招聘费用按照22个人，每人500元计算。利润损失是收益减去费用，收益包括固定收益和临停车辆的收益；固定收益为325个停车位乘以审批价格1600元等于52万元；临停车辆收益为475个停车位乘以每天3元乘以365天等于520125元；固定收益和临停车辆的收益合计每年1040125元，在此基础上，扣除每年人力成本66万元、承包费8万元的费用，每年利润为300125元。固定收益的车位325个、收费价格每年1600元的依据为其提交的两张《北京市机动车停车场收费标准核准表》、两张《北京市机动车停车场收费标准核准表（附表）》；临停车辆的车位数、收费标准系其估算的，即每日停车数量不少于1000辆，按保守估计也在800辆，减去固定车位325个，其自行估算临停车位为475个。其聘用人员22人，每人每月工资2500元乘以12个月，人力成本为66万元。对此，中交地产公司称冠安公司招聘人员的证据不真实，对此不予认可；不认可冠安公司所述的设备设施、床铺、被褥、服装的费用，不认可冠安公司实际购买了这些物品，且床铺、被褥、服装的数量与招聘人员的数量不配套，即使冠安公司购买了这些物品，也不是其损失，因为其可以继续使用这些物品；不认可冠安公司所述的可得利益损失，认可双方2010年的合同涉及的停车场审批备案车位数为325个，按年租小型车每年1600元，其中，这325个车位中有125个车位是收不到停车费的，属于翠微南里小区；冠安公司估算800个车位没有依据，所以475个临时车位的收益是不存在的；临时停车收取费用，2小时1元；冠安公司所述的人力成本66万元是不够的，1个人工费用一年最少4万元，按照其主张的人员数量，人工费用一年最少88万元；冠安公司所述一年利润300125元不能成立，双方诉争停车场一年的利润最多不超过8万元。

另查，2015年4月16日，冠安公司提起本案诉讼。2015年5月8日，中交地产公司收到本案起诉状副本。

一审法院认为，冠安公司与中交地产公司签订的两份《停车场委托经营管理合同》，反映了双方真实意思表示，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应确认有效。结合本案双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、冠安公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效；二、中交地产公司是否存在违约行为、是否应当向冠安公司赔偿损失。

对于第一个争议焦点，中交地产公司主张其于2013年3月19日通知冠安公司解除2010年12月28日的《停车场委托经营管理合同》，冠安公司自2013年3月19日知道权利被侵害，本案诉讼时效应自2013年3月19日开始计算，冠安公司于2015年4月16日提起本案诉讼，已经超过诉讼时效。中交地产公司的上述主张基于其上述解除合同的行为已经发生效力，合同已经于2013年3月19日解除。中交地产公司主张解除合同的理由为上述合同系委托合同，中交地产公司作为委托人有权解除委托合同，且上述合同因金地公司没有撤场导致合同无法继续履行。对此，该院作如下评述：首先，上述合同约定中交地产公司将翠微南里、东里、中里、北里小区停车场及小区公共秩序交由冠安公司进行承包经营，冠安公司支付每年8万元承包费。在委托合同中，受托人处理委托人的事务，或委托人支付委托费用或受托人无偿处理事务，并不会由受托人向委托人支付费用，因而上述合同并不符合委托合同的特点。中交地产公司将上述合同定性为委托合同进而依据委托人有权解除委托合同的主张，缺乏依据，该院对此不予采信。其次，我国《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。依据上述规定，当事人行使合同解除权通知对方当事人的前提为必须具备法定解除合同的条件，而中交地产公司主张金地公司没有撤场导致合同无法继续履行的理由并非法定解除合同的理由，中交地产公司据此要求解除合同缺乏依据，其该项主张，该院不予采信。最后，依据冠安公司提交的录音内容，可以确认中交地产公司并没有就其终止合同提出解除合同的理由，且冠安公司不同意其无条件终止合同，而双方一直就合同履行的现有问题以及涉案停车场的现状进行沟通，其中谈到终止合同的问题，但中交地产公司并非明确提出解除合同。从该录音中，无法确认中交地产公司态度坚决明确的向冠安公司提出解除合同。双方之间的谈话内容，并不能达到中交地产公司主张解除合同的通知效果。综上，中交地产公司关于上述合同已经于2013年3月19日解除的主张，缺乏依据，该院对此不予采信。冠安公司提起本案诉讼时，上述合同仍在有效期限内，并未解除。中交地产公司关于诉讼时效的主张，缺乏依据，该院对此不予采信。

对于第二个争议焦点，冠安公司主张中交地产公司存在违约行为，没有将上述合同约定的停车场向其交付，导致其无法进场经营。该院对此做如下评述：一方面，依据2010年12月28日的《停车场委托经营管理合同》，中交地产公司负有将合同约定的停车场交付给冠安公司经营管理的义务，并确保冠安公司能够进入停车场开展经营管理工作。依据（2010）一中民终字第19291号民事判决书的内容以及中交地产公司的相关陈述，可以确认在双方签订2010年12月28日的《停车场委托经营管理合同》后，金地公司仍在管理经营合同约定的停车场至今，且就此金地公司向中交地产公司支付承包费。同时，就上述判决案件，中交地产公司申请撤销对金地公司的执行。中交地产公司的上述行为，使得冠安公司在上述合同签订后无法进入停车场进行经营管理，应属根本违约行为，使得合同目的无法实现，冠安公司有权据此要求解除上述合同。冠安公司要求解除上述合同，实为要求确认其解除合同的效力。据此，该院确认冠安公司解除上述合同的行为有效，合同解除时间应为中交地产公司收到本案起诉状副本的时间即2015年5月8日。另一方面，因中交地产公司存在上述违约行为，故冠安公司有权要求其承担赔偿损失的违约责任。对于赔偿损失的范围，冠安公司既主张了直接损失，也主张了间接损失即可得利益损失。对于直接损失，冠安公司主张了招聘费用以及设备设施、床铺被褥、服装费用的支出，共计37760元。对此，中交地产公司不认可上述费用的支出。因冠安公司对于招聘费用的支出仅提交了一张其自行制作的登记表，上面仅列明了费用金额，冠安公司并没有就该费用支出的具体内容进行说明、举证，故对其该部分损失主张，该院不予支持。对于冠安公司主张的设备设施、床铺、服装费用的支出，结合冠安公司就此提交收据的真实性、关联性以及公平原则，该院酌定其该部分损失金额为5000元。对于间接损失，冠安公司主张承包经营合同约定的停车场产生的每年利润为300125元，2011年至2015年共计1500625元。对于冠安公司主张每年利润的计算方式即收益减去费用，以及收益分为固定车位收益和临时停车收益，费用分为人力成本和承包费，该院予以认可。双方对于固定收益、临时停车收益以及人力成本的金额存在争议。双方对于固定车位的数量以及小型车收费的标准没有异议，即合同约定停车场的备案车位数为325个，小型车每年1600元。中交地产公司主张325个车位中有125个车位是收不到停车费的，冠安公司则主张全部车位每年均能收取到停车费，结合双方的意见，该院认为冠安公司没有考虑到在实际管理经营停车场过程中可能出现的经营风险，过于乐观地估计自己的经营收益，该院结合市场经营存在风险以及市场经济规律，酌定每年可以收取到停车费的车位为293个，每年固定车位收费金额为468800元。虽然冠安公司主张的临时停车位数量以及收费标准系其估算的，但因合同约定的停车场临时停车收取费用，该院对此酌定每年临时停车收费金额为35万元。对于人力成本，因冠安公司具体负责经营管理，故对于其主张的人力成本金额66万元，该院予以确认。据此，冠安公司经营合同约定的停车场每年可得利益为78800元。冠安公司主张可得利益损失的期间应自2011年1月1日至上述合同解除之日即2015年5月8日，金额为342848元。综上，中交地产公司应向冠安公司赔偿损失347848元，冠安公司诉讼请求中超出该部分的金额，该院不予支持。

综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：1.确认冠安公司解除合同的行为有效，冠安公司与中交地产公司于2010年12月28日签订的《停车场委托经营管理合同》已于2015年5月8日解除；2.中交地产公司赔偿冠安公司损失347848元，于判决生效后10日内付清；3.驳回冠安公司的其他诉讼请求。

二审期间双方均未提交新证据。

二审审理中，中交地产公司明确其于2013年3月19日通知冠安公司解除《停车场委托经营管理合同》，且冠安公司认可的证据：一是双方负责人的交谈录音，录音中冠安公司陈述：“你这边想约我谈谈终止合同……中交集团是大集团，让我无偿退出，我这边还有中层领导、经营者，他们都有投资……现实一点你给我补偿呗，让我无偿退出我也没什么意思，你给我补偿费”；二是冠安公司起诉状中表示“中交地产公司约谈冠安公司要求冠安公司无条件终止合同，洽谈未果。”中交地产公司表示其行使的是约定解除权，依据是《停车场委托经营管理合同》约定：本合同一经签定，双方应忠实履行合同条款。遇重大问题，双方应以维护共同利益为准则，及时协商解决。除遇有单方违约和不可抗力外，不得随意解除或终止合同。若任何一方不具有必须之原因而单方面终止合同，应对因此而给另一方造成的经济损失进行赔偿，其赔偿额度视损失程度而定。本合同所指“不可抗力”系不能预见、不能克服的客观事件，包括自然灾害、政府征地、占用、改造等或国家及北京市政策变化因素导致本合同不能继续履行，双方互不承担赔偿责任。但政府征用、拆迁本停车场而产生经济性补偿，甲方应就因本停车场经营管理之需要由乙方出资购置的设施设备成本价款及本合同履行未完结期间的可得利益损失做出赔偿，以弥补乙方经营损失。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，《停车场委托经营管理合同》系冠安公司与中交地产公司真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。针对中交地产公司的上诉意见，本案二审审理焦点为：一、冠安公司的起诉是否超过诉讼时效；二、中交地产公司是否存在违约；三、如果中交地产公司存在违约，应赔偿冠安公司的损失数额是多少。

针对焦点一，中交地产公司上诉主张其于2013年3月19日通知冠安公司解除合同，冠安公司从2013年3月19日知道权利被侵害，冠安公司于2015年4月16日提起本案诉讼，丧失胜诉权。结合中交地产公司该主张所依据的证据，本院论述如下：首先，录音证据是冠安公司与中交地产公司就冠安公司未能进场后，双方商量后续解决事宜，双方在录音中并未达成合同解除的一致意见，冠安公司的起诉状亦未对此认可；其次，退一步讲，即使中交地产公司通知冠安公司合同解除，在冠安公司未违约，亦未出现不可抗力的情况下，中交地产公司行使约定解除权，并不符合合同规定，亦不产生合同解除的法律后果；再次，《停车场委托经营管理合同》的合同履行期限为2011年1月1日至2015年12月31日止，冠安公司于2015年4月16日即合同履行期内提起本案诉讼，要求解除合同，中交地产公司赔偿损失，符合法律规定，故本院对中交地产公司的该项上诉意见，不予采信。

针对焦点二，中交地产公司主张合同无法继续履行的原因系案外因素，中交地产公司没有过错，不存在违约。本院认为，依据《停车场委托经营管理合同》的约定，中交地产公司负有将合同约定的停车场交付的义务，并确保冠安公司能够进入停车场开展经营管理工作，现中交地产公司未按约定交付，冠安公司未能进场，故存在违约行为。

针对焦点三，中交地产公司上诉主张一审法院赔偿数额计算错误，一审法院漏算营业税，且应当从2013年3月开始计算违约期限。本院认为，冠安公司依法向税务机关缴纳营业税，冠安公司是否缴纳及缴纳数额与中交地产公司无关，《停车场委托经营管理合同》确定合同有效期限为2011年1月1日至2015年12月31日止，该合同至始未实际履行，故一审法院从2011年1月1日起计算违约期限于法有据。一审法院根据冠安公司主张的利润计算方式，综合考虑本案证据及双方陈述，最终认定中交地产公司赔偿冠安公司损失347848元，并无不当，本院予以确认。

综上所述，中交地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9323元，由XX地产北京物业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　杨清惠

审判员　　刘海云

审判员　　王　晴

二〇一七年八月十四日

法官助理苑珊

书记员陈剑书

书记员王昕李妍